Kostenlose Einschätzung Ihrer Immobilie Kostenlose Einschätzung Ihrer Immobilie
Beitrag

Warren Buffet sagt: „Wenn alle zaudern, handeln“

Die Einführung der KIM-Verordnung am 1. August 2022, in Kombination mit den stark gestiegenen Kreditzinsen, löste in der Immobilienbranche – und vor allem auf dem Eigentumsmarkt – ein wahres Beben aus. Die KIM-Verordnung enthält neue Kriterien, die Kreditnehmer im Falle der Aufnahme einer Immobilienfinanzierung, erfüllen müssen. Sie müssen seither für eine Immobilienfinanzierung mind. 20 % Eigenmittel aufbringen, die monatliche Rückzahlungsrate darf nicht mehr als 40 % ihres Nettoeinkommens betragen und die maximale Kreditlaufzeit wurde verkürzt.

Zu Beginn bzw. nach Erlass der KIM-Verordnung zeigte sich, dass viele Verkäufer der Ansicht waren, nach wie vor dieselben hohen Marktpreise erzielen zu können, wie es in den vergangenen Jahren der Fall war. Dem gegenüber stehen Interessenten, die sich zwar gerne Eigentum anschaffen würden, sich jedoch die Finanzierung nicht leisten können. Dies führte folglich zu einem Stillstand des Eigentumsmarktes und einem Einbruch der Transaktionen um etwa 70%.

Seit meinem Einstig in die Immobilienbranche im Jahr 2009, durfte ich einen kontinuierlichen Anstieg der Nachfrage sowie eine laufende Verbesserung der Preisentwicklung miterleben, was im Nachhinein betrachtet, absoluter Luxus war. Die negativen Marktveränderungen machen sich vor allem beim Verkauf von Eigentumswohnungen, WE-Paketen und Zinshäusern bemerkbar. Bei den Eigentumswohnungen ist vor allem das mittlere Preissegment, mit Kaufpreisen ab € 300.000 bis ca. € 800.000, stark betroffen. Die klassischen Vorsorgewohnungsverkäufe bzw. Bauträger-Projekte standen ebenfalls von heute auf morgen still. Zinshäuser in den Außenbezirken, welche vor dem Sommer 2022 noch rege als Investment oder als Einzelabverkauf nach erfolgter WE-Begründung gehandelt wurden, sind nun auf Seiten der Käufer schlagartig nicht mehr gefragt.

Eine persönliche Story wie diese, stellt leider derzeit keinen Einzelfall dar. Bei einem unserer Verkaufsaufträge ist ein potenzieller Kunde, der auch schon ein Kaufanbot unterzeichnet hatte, doch noch in letzter Sekunde abgesprungen. Einige Wochen später fanden wir glücklicherweise einen neuen Käufer, der auch tatsächlich den Kaufvertrag unterzeichnete. Bedauerlicherweise konnte er in Folge die vereinbarten Zahlungsziele für die Begleichung des Kaufpreises sowie der Kaufnebenkosten nicht einhalten. Unglücklicherweise ging das Unternehmen des Käufers schlussendlich in Konkurs.

Der Immobilienmarkt hat sich binnen weniger Wochen dermaßen drastisch verändert, dass wir es nun mit einem ganz anders funktionierenden Markt zu tun haben.

Wir mussten zudem feststellen, dass es nicht nur im gesamten Vermittlungsbereich einen starken Rückgang der Nachfrage zu verzeichnen gibt, sondern sich auch die Vermittlungsdauer um etwa 2-3 Monate verlängert hat. Dies ist unter anderem der verlangsamten und vorsichtigeren Entscheidungsfindung potenzieller Käufer geschuldet.

Aufgrund der hohen Nachfrage sowie der zu erzielenden Höchstpreise für Immobilien und der hervorragenden Finanzierungsmöglichkeiten in den letzten 15 Jahren, wollten immer mehr Akteure von diesen überaus attraktiven Bedingungen profitieren und drängten – oft ohne das nötige Know-How – auf den Immobilienmarkt. Zum damaligen Zeitpunkt stellte dies kein großes Problem dar, da der Markt mit Hilfe der jährlichen Preissteigerungen etwaige Fehler der Marktteilnehmer ganz automatisch korrigierte. Diese Zeiten sind nun jedoch vorbei, was vielen Akteuren zum Verhängnis wurde. Die veränderten Marktbedingungen führen jetzt unweigerlich zur Bereinigung des Marktes, auf dem es in Zukunft wieder mehr auf Wissen, Kompetenz und Erfahrung ankommen wird.

Bonitätsstarke Unternehmen können sich andererseits den Luxus leisten, etwaig geplante Verkaufsprojekte weiterhin in ihrem Bestand zu halten und auf Vermietung umzustellen, oder diese erst zu einem späteren Zeitpunkt zu realisieren. Seit Einführung der KIM-Verordnung kam es zu nicht nur zu deutlich weniger Verkäufen bzw. Verbücherungen, auch die Baubewilligungen für zukünftige Projekte sind stark zurückgegangen.

Der große Profiteur der aktuellen Krise ist der Wohnungsmietmarkt. Dieser war bereits vor der Einführung der KIM-Verordnung stark und wurde in den letzten Wochen und Monaten noch stärker. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist ungebrochen. Wir erhalten um ca. 20-30 % mehr Anfragen in der gleichen Vermarktungszeit als vor dem Sommer 2022. Daran änderte auch die Einführung des Bestellerprinzips am 01. Juli 2023 nichts.

Durch die rigiden Vorschriften bezüglich Neubauten innerhalb des Stadtgebietes wird der Druck auf die Bestandsmieten, trotz aller Mietzinsbeschränkungen weiterhin stark zunehmen.

Für all jene, die jetzt gerade liquide sind und ihr Geld gerne in Immobilien investieren wollen, ist es derzeit eine großartige Chance, zu richtig guten Preisen Eigentum zu erwerben, wie es in den letzten Jahren undenkbar war und sich voraussichtlich auch in den kommenden Jahren nicht mehr ergeben wird. Der Markt ordnet sich derzeit neu und wird seine Stabilität wieder finden. Wer jetzt nicht kauft, wird es später bestimmt bereuen.

Zahlreiche Akteure haben große Probleme ihre Liquidität zu sichern und sind bereit ihre Immobilien mit Abschlägen zu verkaufen. Die Auswahl ist groß und erfordert es jedoch seitens der Kaufinteressenten ein klares Investitionsprofil und eine genaue Selektion des Angebots.

Ich glaube wir sind keine großen Propheten, wenn wir vorhersehen, dass sich viele Marktteilnehmer im Jahr 2030 über die möglicherweise nicht wahrgenommenen Gelegenheiten im Jahr 2024 rückblickend ärgern werden.